哪些人在北京購買物業(yè)大宗資產(chǎn)？自用買家涌入，抄底投資主導
2025-10-17 16:06:04
來源：新京報
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2025年三季度，北京物業(yè)大宗資產(chǎn)交易市場表現(xiàn)如何，呈現(xiàn)哪些特征？10月15日，據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，2025年第三季度，北京物業(yè)投資市場共錄得11筆大宗交易，累計成交金額約34.34億元，環(huán)比下降41%，同比下滑75%。整體市場延續(xù)上半年的謹慎態(tài)勢，交易規(guī)模仍以5億元以下的小體量為主。
從交易特征來看，三季度，“抄底型”投資需求集中釋放，尤其偏好中小體量、收益型標的。從交易雙方來看，新興企業(yè)買家成北京物業(yè)投資市場的關鍵力量。
“抄底型”投資需求集中釋放，偏好中小體量、收益型標的
據(jù)仲量聯(lián)行報告，2025年第三季度，北京物業(yè)投資市場延續(xù)了對零售物業(yè)、長租公寓與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的側(cè)重。三季度產(chǎn)業(yè)園區(qū)的交易亮點為康橋生命科學基礎設施核心基金一期成功收購康橋大興生命科學園。該基金是康橋醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)設施平臺成功募集并設立的首支人民幣醫(yī)療健康不動產(chǎn)基礎設施基金，總規(guī)模達9.25億，引入國際知名保險機構作為戰(zhàn)略投資人，專注投資中國優(yōu)質(zhì)生命科學產(chǎn)業(yè)基礎設施。
世邦魏理仕的報告也顯示，按照交易金額，三季度，辦公（商務園區(qū)）占比達到38%。
世邦魏理仕華北區(qū)研究部負責人孫祖天表示，園區(qū)之所以受關注，核心在于REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）概念，通過REITs 可實現(xiàn)資本退出，意味著資產(chǎn)未來流動性更強，“REITs對資產(chǎn)價格起到了一定的錨定作用”。
同時，世邦魏理仕指出，三季度，“抄底型”投資需求集中釋放，尤其偏好中小體量、收益型標的，季內(nèi)共有5筆法拍資產(chǎn)出清，多為帶租約底商及散售辦公樓層。
“從總交易額來看，這個季度不算多，但交易數(shù)量不少，原因是相當多交易都是5億元及以下的小體量規(guī)模，且多為法拍交易，屬于抄底性交易。” 孫祖天補充，這類交易的參與方多為個人資本或民營企業(yè)，用于資產(chǎn)配置。
企業(yè)買家占比達73%；物業(yè)投資更看重運營表現(xiàn)
對應到買方結(jié)構，三季度企業(yè)買家占比高達73%。
從具體交易來看，企業(yè)買家貢獻了8筆交易，延續(xù)了對稀缺優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的配置需求。其中包括某教育企業(yè)在西北旺產(chǎn)業(yè)帶和某內(nèi)資企業(yè)在望京購入辦公自用，體現(xiàn)出自用型需求的穩(wěn)步落地。
以往，機構買家是房地產(chǎn)大宗資產(chǎn)交易的主要力量，如今隨著企業(yè)買家崛起，機構買家表現(xiàn)如何？
孫祖天介紹，機構投資者仍在積極尋求和推動投資交易機會，且標的物業(yè)類型更趨廣泛，但在評估資產(chǎn)時更趨重視運營方資管能力和現(xiàn)金回報表現(xiàn)，如某險資將大興生物醫(yī)藥基地的一座生命科學專項園區(qū)納入其新設的人民幣不動產(chǎn)基金，同時賣家仍保留項目的運營權。賣家為某國際知名的外資地產(chǎn)基金，在其近年的調(diào)改和運營下，該項目具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流和產(chǎn)業(yè)集聚效應。
孫祖天進一步解釋：“這說明現(xiàn)在的投資者，尤其是機構投資者，選物業(yè)時格外關注資產(chǎn)自身的資產(chǎn)管理能力、現(xiàn)金流運營表現(xiàn)，需要有較強的運營商加持。生物醫(yī)藥園區(qū)運營門檻高、專業(yè)性強，若想維持未來回報，必須有強有力的資產(chǎn)管理能力支撐?！?/p>
仲量聯(lián)行的報告顯示，從買家結(jié)構來看，內(nèi)資、外資買家都展現(xiàn)出一定參與度，其投資邏輯聚焦于資產(chǎn)現(xiàn)金流的安全性與長期資本價值。年初至今，除景順參與的長租公寓交易項目及康橋大興生命科學園交易項目外，未出現(xiàn)其他外資機構參與的交易案例。
仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務運營主管兼華北區(qū)負責人徐茜茜表示：“整體而言，北京大宗交易市場呈現(xiàn)內(nèi)資主導、聚焦特定細分賽道的特征，絕大多數(shù)機構投資人更看重資產(chǎn)的穩(wěn)定性、安全性以及運營能力?！?/p>
世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負責人李浩指出：“越來越多以自用或資產(chǎn)長期配置為主要需求的企業(yè)買家不斷涌現(xiàn)，成為支撐北京不動產(chǎn)大宗交易市場活躍度的關鍵力量。區(qū)別于關注資產(chǎn)現(xiàn)成收益和短期投資回報，這類買家更多從宏觀周期和戰(zhàn)略布局角度，著眼于核心資產(chǎn)的跨周期長期配置價值。北京市場具備宏觀基本面堅挺穩(wěn)健、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給稀缺等屬性，尤其是核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，令此類買家抱有較大信心。另一方面，隨著各類具有不同領域資源的買家涌現(xiàn)，協(xié)同在資產(chǎn)管理鏈條各環(huán)節(jié)具有專業(yè)能力的合作伙伴，合力盤活存量資產(chǎn)、提升運營效率，使資產(chǎn)潛在價值得到挖掘和釋放，在帶動市場信心修復的同時，也為未來交易活躍度的回升奠定良好基礎?！?/p>
地產(chǎn)公司賣家占比69%，釋放積極信號
此外，從賣方結(jié)構看，三季度地產(chǎn)公司在總金額中占比69%，主要原因仍在于開發(fā)商加速回款需求。三季度，北京錄得一筆具有代表性的交易，某地產(chǎn)公司將其持有的通州板塊一處在建綜合體的50%股權及相關債權轉(zhuǎn)讓。此外，三季度出清的底商法拍資產(chǎn)中，也有相當部分來自地產(chǎn)公司，為市場帶來更多流通資產(chǎn)。
孫祖天表示：“三季度地產(chǎn)開發(fā)商物業(yè)出清速度較快，占據(jù)了交易量的大部分，這是一個積極信號。前一階段，地產(chǎn)商面臨較大資金壓力，雖有出售物業(yè)的需求，但受市場對房地產(chǎn)信心不足影響，一度‘有價無市’；如今交易回升，我們有理由認為這是市場信心觸底回升的前兆?！?span style="text-indent: 2em;">（新京報貝殼財經(jīng)記者段文平）
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